פינוי בינוי

רקע:

פינוי בינוי הוא חלק מתוכנית התחדשות של ערים בארץ. תוכנית זו פותחה בעקבות חוסר השטחים מחוץ לערים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע. המטרה לאפשר יותר מקומות מגורים ובניית שכונות חדשות ומודרניות. פרויקט פנוי בינוי כולל הריסת מבנה ישן ובנייה של מבנה חדש. שטח אשר מוכרזים כמתחם פינוי בינוי, ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי כגון: פטור מהיטל השבחה. יודגש כי קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר בעליותיהם שני דירות באותו פרויקט. החוק קובע כי במידה ולדייר יש שני דירות באותו פרויקט, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית להטבת מס.

הליך הביצוע:

היזם פונה לדיירים הנכללים במסגרת הפרויקט ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט פינוי בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת תוך זמן סביר, תשלומי שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישנה. בדרך כלל היזם מפצה את הדיירים בכדי שיאשרו לו את הפרויקט. לצורך התחלת פרויקט פינוי- היזם צריך אישור של מרבית הדיירים מהמבנה החדש. התקנה החדשה קובעת גם כי שיעור ההסכמה הנדרשת לביצוע פרויקט פינוי בינוי יעמוד על- 80% ממספר בניינים ו- 67% בבניין בודד. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית, חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה- 1965 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק. בנושא סרבנות של דייר לפינוי בינוי ישנם המון פסקי דין מפי בית המשפט העליון. לדוגמא בית המשפט העליון חייב סרבן בפיצויי של כ- 400,000 ₪ בגין הכשלת העסקה לשאר דיירי הפרויקט. (עא 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין).

לאחר שהיזם מקבל הסכמה של 80% מהדיירים הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה חדש, תשתית חדשה ומקבל מס' דירות גדול יותר מהמבנה הישן בהתאם להיתר הבנייה שניתן לו. ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם כבדות מאוד: היזם נדרש לממן את הריסת המבנה הקיים, שכר דירה לדיירים ובניית בניין מגורים שלם. מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מהרשויות לדוגמא פטור מהיטל השבחה, הגדלת זכויות בנייה, פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל מכיוון שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם.

הרווחיות של היזם בפרויקט פינוי בינוי גדלה יורת ככל שבונה מס' רב של דירות חדשות באזור שבו מחיר הדירות גבוה.

ברווחיות של דיירי הפרויקט הוא הטבות המס שמקבלים על דירותיהם, הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר זאת מבלי לשלם מכיסם.

משרדנו מלווה מספר פרויקטים גדולים באזור השרון הכוללים אלפי דירות חדשות. מבניהם פרויקט אזורים בגבעת אולגה הכולל כ- 1,700 יחידות דיור חדשות. משרדנו מלווה את היזם הכנת ההסכמים מול הדיירים, עורך ימים מרוכזים באמצעות נציגנו לכלל הדיירים הנכללים בפרויקט על מנת לקדם את חתימות מול היזם.

פרויקט "אזורים" גבעת אולגה שמלווה משרדנו- http://goo.gl/dlCRcs